解读日本民宿新法:大资本将进入 个体玩家难以生存

现在市场愈加规范,想要赚钱就要需要对市场有足够的了解,才能先人一步,抢占商机。

如果你在日本订过民宿,你是否遇到过这样的情况:房东要求你从公寓后门悄悄进入;邻居带着物业入室“探班”;甚至房源在入住当天被取消订单,原因是公寓被查。

如果你拥有自己的民宿,即使托管公司帮你挡住了80%的难题,依旧难逃门锁被恶意损坏、邻居举报等劳神伤财的麻烦。甚至也有不少房东刚做了一两个月,就被管理组合跟保健所禁止运营了。

管理组合其实就是大楼自治委员会。由大楼全体住户组成,选取1-5人任管理者。管理组合是有权决定公寓的规则,并且强制全体住户遵守的。

根据日本法律,受理民宿许可申请,取缔违法民宿是归保健所管辖。但是保健所的职责是为住民的卫生和健康提供支持的公立机关,跟民宿其实没有任何关系。

而这些麻烦在两个月后的6月15日终于要结束了!沸沸扬扬讨论了一年多的日本民宿新法在2018年6月15日将正式实施。至此,一件大事尘埃落定:民宿合法了。只要简单的申报,人人都可以把自家改造成民宿!

但当你翻开民宿新法的法案你就会发现,啥?这真的是民宿解禁吗:全国统一只能运营180天;热门的京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营;新宿周一到周五禁止经营; 涩谷只开放寒暑假期间经营。不少客人在看完各家公众号的刷屏后都更糊涂了,花了200万买的房子,只能运营这么几天?究竟民宿法颁布之后,我们还能做民宿吗?

第一章:民宿法的前世今生

大家都知道,日本近年来旅游业火爆。根据日本政府观光局(JNTO)的最新调查显示,2017年访日人数已达到2800万,比16年又上涨了400万。更疯狂的是,日本政府计划在2030年,将这个数字提升到6000万人次。对于以指数级增长的访日游客,现有的旅馆和酒店的数量已经无法满足观光客的需求。对空房率超高的日本来说,“让游客住进自己闲置的房子里”的民宿新模式的火热可以说是注定的事。

据调查,16年2月,全日本Airbnb登陆数不到3万件,而到2018年,已有近6万件

然而民宿作为一个发展迅速的新兴产业,最大的问题就是政府来不及及时出台一个相关的法律法规来规范它,使得民宿一直处在灰色地带,从而也就产生了各种各样的问题。

当地住民抱怨:在回家的途中,中国人一直跟着我走到公寓入口

近年来以民宿为掩护进行的违法犯罪问题也时有发生。小到以安装针孔摄像头进行的偷拍,大到制毒贩毒。在加上即将到来的2020年奥运会,如何预防和对应恐怖袭击也是政府需要考虑的问题。现在大多数的民宿都是将钥匙盒挂在门口,客人被告知密码后自行入住。请大家想象一下,假如并不是游客,而是一个恐怖分子。那么他只要有一个Airbnb帐号,就可以随便进入日本的任意一间公寓。这对于日本政府来说是致命的威胁。

于是为了让民宿行业更健康快速的发展,日本政府于2017年6月出台了「住宅宿泊事业法」,也就是所谓的「民宿新法」。

民宿新法实施时间表

2014年5月 日本第一批「国家战略特区」被指定(类似我国经济开发特区)

2015年 国会提出“民宿立法”的提案

2016年1月 东京都的大田区施行「民泊条例」,即:允许「国家战略特区」内民宿的合法运营

2016年2月 东京都大田区第一家民泊设施获得「特区民泊」认可,这也是从法律意义上首次认可民宿营业

2016年 4月 大阪府开始施行「民泊条例」

2016年5月13日 全面解禁民宿业的新草案颁布

2017年6月9日 正式出台「住宅宿泊事业法」(民宿新法)

2018年3月15日 开启民宿许可申请

2018年 6月15日 法律正式实施

第二章:民宿新法究竟规定了什么?

关注日本房产的朋友对「民宿新法」这个词肯定都不陌生了,毕竟这与我们的投资收益相关。

「民宿新法」全称叫做「住宅宿泊事业法」,现在网上所有围绕着民宿的讨论都离不开这个法律。那么这个法律到底说的是什么呢?用一句话来概括就是:

——所有居住用住宅可以在不取得旅馆业许可的情况下,仅向政府提出申告就可以运营民宿。但是对于营业天数设置180天的上限。各个地方自治体可以在政府规定的基础上根据各自实际情况进行调整。

下面让我们来谈谈民宿法实施后对我们投资及运营民宿会有哪些影响。

1、合法化运营民宿的门槛大大降低

自从我进入民宿行业以来,被问到最多的问题Top3就是:在日本做民宿到底合不合法。其实说个大实话,在日本,未取得旅馆业许可就将住宅登在Airbnb上面做民宿出租,的确有违旅馆业法,最严重将面临100万以下日元的罚款或者6个月以下的拘留或者两者并罚。


日本旅馆业法在线阅读

话是这么说,但我正在日本做了这么多民宿,有没有被罚款的呢?答案是没有的。不光我们没有,日本国内也凤毛麟角,中国国内业界几乎也是0几率。如果真的被抓,那也是因为在民宿中进行了盗摄、偷窃等其他违法行为的缘故了。

但是,2018年6月15日开始不一样了,民宿合法了,如果想将住宅用作民宿则无须再取得政府的许可,只要向政府提交必要材料作为申告,政府备案之后即可被认为合法运营。

也就是说:只要你有房,又按政府要求提供了申告,那么就可以合法运营民宿。相较「简易宿所」跟「特区民泊」复杂的申请流程与冗长的审查周期,不仅节约了时间成本,而且由于是申告制,不存在许可申请失败的情况。这无疑大大降低了民宿合法化运营的门槛。

2、天数限制导致运营困难

对于未得到旅馆业许可,进而向政府提出申告而进行的民宿,日本政府为了不影响本国居民生活,对其设置180天的营业天数上限。除此之外各个地方自治体可以在180天的基础上,更一步设置限制。

在日本合法运营酒店、旅馆的牌照,即:如果申请下来旅馆业牌照,即可365天运营房源。 

据NHK在2017年12月上旬做出的调查,在144个可以制定民泊条例的自治体之中(包括行政指令都市,中核市,东京23区等),15%的自治体表示会进一步制定额外限制。27%的自治体表示在考虑制定额外限制。占到总数的42%。

3、旅游业比较发达的地区自治体对于民宿的态度

就像开头提到的:“全国统一只能运营180天;热门的京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营;新宿周一到周五禁止经营;涩谷只开放寒暑假期间经营。”虽说这些说法不乏博人眼球的意味,但事实的确如此,民宿法虽然放开了民宿限制,但各个区域仍有很大的自主权,足以限制你运营民宿的方方面面。

12月26日 东京都中央区发表了民泊条例初案:中央区全域只认可周六上午至周一上午的民泊营业,且运营者需要当面对租客进行人员确认,并进行防止噪音的说明。发生紧急事件时,需要能迅速赶到现场。

12月21日 东京都港区发表了民泊条例初案:在住居专用地区和文教地区,当房东不与租客同住的情况下,只认可春假,暑假,年末年初的共计96日的民泊营业。

12月12日 东京都千代田区在[民泊探讨会]上发表了民泊条例初案:对于人口较少的大手町,丸之内和有乐町等区域理论上不会增设限制。对于神田等人口密集的地区,只要房东与游客共同居住则不被限制。不认可学校周边以及文教区附近周一至周五的民宿营业。

12月11日 东京都新宿区发表了民宿条例(并非初案,而是定案):不认可周一中午至周五中午在住宅专用地域的民宿营业,且关于投诉的对应记录需要保存3年。

12月1日 京都市向市议会提出了民泊条例初案:原则上运营者必须常驻在设施内,在做不到的情况下需要常驻在设施内800米以内的地区或者10分钟可以赶到现场的地区。住居专用地域只认可1月份,2月份共计两个月的营业。但是当运营者常驻,或者满足一定标准的京町屋除外。

12月19日 大阪府大阪市发表了民泊条例初案:民宿设施运营者需要事前向周边邻居说明该设施是作为民宿使用。

也就是说民宿的合法门槛虽然降低了,但是为了维护本地人的居住环境,大多数自治体都进行了相对严格的规制。所以对于单纯的民宿投资来说,这种房产可能并不是那么适合。还是应该以拿到运营许可为前提进行民宿运营才能保证最大的收益。

第三章:今年最大的挑战:大资本即将疯狂涌入,个体玩家无法生存

这几年日本民宿势头迅猛,各路大神都看好日本这块市场。大资本像乐天、黑石这类开发商,专注某一领域的中小企业,比如有一居在内的各路同行,还有成千上万自行运营民宿的跨国房东们,都在争抢着这块宝地,进行着吸金日本的种种行为。

有一居算国内进入日本最早的一波,当年参加北京春季房交会,几百家参展公司只有两家做日本房产的,到18年已经有20多家了。中国都这么火,更别说日本本土市场,行业热点不断,甚至相关的电视剧都出了不下10部。

从高净值人群到中产、从全款到贷款、从买房做民宿到租房做民宿……作为小5年的日本民宿行业从业者,我不得不说,日本民宿市场的确鱼龙混杂,玩家资质参差不齐。这一次的民宿正式合法化,不可避免地会造成行业内的大洗牌。

1、大资本进入民宿市场,个体玩家难以生存

「民宿新法」虽然给大部分民宿玩家套上了枷锁,却实则为大资本亮了绿灯。自「民宿新法」通过之后,不少大型公司便相继表示将要开展民宿业务。从2012年起就看好日本市场的有一居CEO戴周颖告诉我:“民宿看似开放给全民大众,实际上是开放给大资本,还有中小型运营商进行统一化管理运营。”


2017年3月 乐天株式会社与株式会社LIFULL共同出资成立乐天LIFULL

STAY株式会社。旨在提供高品质,品牌化,一条龙式的民宿托管业务。一个是日本顶级的互联网公司,另一个是日本知名的房地产公司。两者合作,实力自不必说。

不仅如此乐天LIFULLSTAY株式会社于2017年12月与大型租赁公司レオパレス21(leopalace21)携手。将レオパレス的自社物件改造用于民宿运营。最初的试点地区是东京都的大田区。


住友林业也表示将要进入民宿行业

住友林业将要与专攻民宿中介、运营的公司「百戦錬磨」携手,大量购置中古公寓与古民家,将其改造成民宿来运营。至2021年底为止将要累计投入100亿日元。

大型综合不动产公司MISAWA HOME也表示将要进入民宿行业。从民宿的运营提案到整栋公寓的改装都在将来的计划范围之内。

等到这些大资本的业务全部展开之后,可以通过实现一体化运营来削减运营成本。品牌效应可以带来更低的获客单价。像乐天这种互联网公司,从来就不缺流量。线上多平台合作,随便一推广,要入住率有入住率,要入住单价有入住单价。相较而言,个体户的优势就不那么明显了。

2、中小企业转型势在必行

根据みずほ综合研究所于2017年9月22日发表的研究表明:至2020年,日本酒店供不应求的现状将大幅度缓和,除去个别旅游地区,或者是奥运会开幕期间之外,基本上酒店供给已经充足。所以民宿想要赚钱,必须要在这三年之内站稳脚跟。

日本政府实施「民宿新法」确实是为了缓解现阶段的住宿需求,但归根结底根是为了促进文化交流以及解决空置房问题。前几年由于市场还没成型,机会很多。现在市场愈加规范,想要赚钱就要需要对市场有足够的了解,才能先人一步,抢占商机。

其实从去年开始,我熟悉的日本及国内同行企业们大多都放弃了民宿这一块,回归较传统的投资方式,例如租房、写字楼买卖及赴日医疗。而我们因为对民宿行业研究的深入,对这一块其实还是抱有很大信心(想知道突破180天限制的新玩法,敬请期待之后的文章)。民宿依旧是会继续深挖的一块,除此之外,丰富业务模式和产品结构也是发展的重点。一直在做的长租公寓、轻酒店开发、高级町屋改造,以及即将会上线的Reits、基金业务,其实都是和民宿一样赚钱的玩法。

回到最初的问题:民宿法颁布后我们还能做民宿么?

答案肯定是可以的,但回报是否依旧高昂,还需时间的验证。很多人说民宿法颁布就不能再做民宿了,是赔本买卖啊,但其实虽然条条框框限制变多,也难不倒聪明的中国人。赴日旅游依然火爆,观光客数量只增不减。一些房东由于新法实施而放弃了运营民宿,这其中也会产生巨大的市场空间。

至于运营方面,为了实现运营收益的最大化,我只提两点。第一:一定要取得正规的运营牌照,合法才可以安心无忧的运营。第二:放弃那些粗犷原始的经营思路吧,追求便宜很难走下去,追求高颜值和规范化服务管理才是民宿能够成为一项稳定事业的方向。在这里不得不说,个体房东想在这波洗牌中立住脚跟,还是选择一个有实力的托管公司比较稳妥。归根结底,一切的前提是对市场有着足够的了解。

总之,市场仍在,日本依旧火热。顶住风险做民宿,亦或者做长租、基金,还是仁者见仁,智者见智的问题了。


(本文转自界面网)

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