入华三年,WeWork跑赢中国学徒了吗?

在中国落地三年的WeWork正快马加鞭,同时也迎来微妙时刻。

刚刚过去的夏天,来自20多个国家5000余名WeWork员工、3000余名受邀会员飞向伦敦,参加WeWork一年一度、为期3天的SummerCamp。

现场几十亩地,搭起了3000多顶帐篷。当WeWork创始人Adam Neumann在他的妻子Rebekah和联合创始人Miguel McKelvey陪伴下出现时,他受到了为超级明星准备的呼喊和尖叫声。

WeWork试图将SummerCamp打造为灵魂和激情的聚会。“当我们回到自己的工作岗位时,我们就可以把这样的文化、热情传递给每一个人。”中国WeWork总经理艾铁成在接受《中国企业家》杂志采访时说。

成立于2010年的WeWork在全球各地向自由职业者、中小企业提供新型办公场所,去年达到200亿美元估值。今年6月,《华尔街日报》援引消息人士称,WeWork正在寻求以350亿~400亿美金估值完成新一轮融资,此举或使其成为美国本土尚未上市的最高估值创业公司之一,仅次于Uber。10月传出的消息称,日本软银正就出资150至200亿美元收购WeWork多数股权进行谈判。对此,中国WeWork方面表示并不清楚。

在中国市场,落地三年的WeWork也在快马加鞭。

2018年4月,WeWork宣布与中国竞争对手裸心社合并;7月,中国WeWork宣布B轮5亿美元融资,投资方为挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金及弘毅投资,最新投后估值50亿美元。

此时也是WeWork在中国的微妙时刻。

一个值得关注的行业背景是,WeWork提出的联合办公模式,吸引了大批中国学徒。据国务院办公室发布的数据,2014~2015年间,我国联合办公空间(含孵化器)数量从50家发展到2300家,翻了46倍,到2016年超过4200家。

2014年,地产大亨潘石屹在美国参观了WeWork,他决定把共享办公概念引入中国,推出SOHO 3Q。年底,受WeWork新一轮融资影响,无界空间创始团队坚定了投身联合办公的决心。2015年,毛大庆从万科辞职创立优客工场,称优客工场真正想做的是WeWork的学徒。2016年,此前定位众创空间的氪空间,决定转向更大市场,氪空间创始人兼董事长刘成城说过,“我们对标的就是WeWork全球”。

WeWork在入华进程中,不止一次传出与本土潜在竞争对手“友好会面”的消息。

今年5月,刘成城接受凤凰科技采访时称,氪空间在今年年初和WeWork就合并问题进行了谈判。刘表示,经历数轮谈判,双方在合作方向和股比问题上没有谈拢,氪空间希望的是类似滴滴和Uber中国的做法。WeWork方面不予置评。

今年7月,英国房地产咨询公司仲量联行发布了一份亚太区灵活办公报告。报告预计,到2020年,灵活办公空间(包括新兴的联合办公和传统的服务式办公)将占据一线城市甲级写字楼4.6%的面积和二线城市2.8%的面积。届时,中国前20个城市的甲级写字楼中,将有17%有联合办公企业入驻,比2016年的3%有大幅提升。报告显示了尚未开垦的巨大市场。

一位国内的联合办公创始人认为,互联网思维打法,快速拿项目,通过低价出租让空间数量、收入不断提高,是WeWork以及国内多家联合办公创业公司共同的做法。“对于很多投资人来讲,它们在讲一个未来的故事。”

“WeWork是个全球的网络,是全球会员体系的办公新方式。”弘毅投资董事长、中国WeWork董事长赵令欢告诉本刊,“在全球范围内,真正和WeWork竞争的公司还没有大量出现”。

本地化尝试

2015年9月的一天,正在前往北京机场的赵令欢,接到了一通来自时任高盛亚太区主席Mark Schwartz的电话,请他无论如何要抽时间见他们。这次Mark Schwartz来华,是同WeWork高管一同为入华做准备、寻找本土合作伙伴,他邀请赵令欢来聊聊WeWork这个项目。赵令欢临时改变线路,双方在四季酒店会面,聊了30分钟。正是这次会面,点燃了赵令欢对WeWork的兴趣。

当年10月,赵令欢就第一次探访了WeWork在纽约的全球总部。这次探访和会面之后,弘毅投资与WeWork的工作小组开始紧锣密鼓地推进投资事宜。及至2016年春节假期,项目已推进到交割阶段。

过程中,赵令欢与WeWork创始人Adam Neumann通过电话进行了诸多讨论和谈话。交流中,他们提到Uber等跨国公司入华过程中走过的曲折道路,并形成共识,WeWork在中国市场一定要做好,一定要本地化。

WeWork创始人Adam Neumann(右二),弘毅投资董事长、中国WeWork董事长赵令欢(右一)。来源:被访者供图

“本地化不是说只雇佣几个中国人,由纽约来遥控,而是要有中国的模式,中国的投资人,甚至以后中国这部分可以独立上市。”赵令欢说,把一个全球的公司做得十分本地化,是个很难的话题,“好在有我们的帮助和支持,WeWork从一开始就这么做了”。

2016年3月,弘毅宣布:牵头组建了由联想控股、锦江、泛海和绿地组成的中国投资团,完成对WeWork共7亿美元的F轮投资,弘毅获得董事会席位,WeWork投后估值达170亿美元。接下来,经历了一年设计法律结构、登记造册、批准、注资的流程,2017年7月,中国WeWork宣布成立,涵盖大陆、香港、台湾。目前,中国WeWork已完成共计10亿美元融资,最新估值50亿美元。

WeWork融资状况。制图:中国企业家

除了资本结构,WeWork亦在搭建本土团队。2016年7月,首家中国WeWork——上海静安区店落地时,WeWork总部只派遣了三位同事前来。一年后,中国本土团队规模成长至170~200人左右,当下突破600人。跟Uber当年类似,WeWork在中国的落地也采取了“三人组”模式。一名WeWork员工告诉本刊,2015年11月,WeWork“中国三人组”第一次来北京,曾思考究竟将总部放在北京还是上海,最后还是放在了上海。

2016年,WeWork跟远洋地产签订战略合作协定,根据协议,WeWork提供品牌、设计、社区建设、数据信息、全球会员网络资源以及运营支持;远洋集团提供地产物业、本地化运营以及资金支持。上海的WeWork延安东路店,北京的WeWork光华路店、慈云寺店、北京坊以及成都WeWork睿东中心社区,是目前双方合作的结晶。据悉,双方在以上项目上5:5分成。

艾铁成于2017年9月加入WeWork,此前是迪士尼中国度假区市场部副总裁。他用一个月时间接受了含创始人、本土投资人在内的十几次面试。艾铁成出生于东北农村,他从天津大学毕业后,走上外企职业经理人之路,先后任职于宝洁、美国丹纳赫集团、洲际酒店等。WeWork北京社区负责人孙聪认为,WeWork本土团队的特点是懂得国际的标准和血液,同时懂得本土需要尊重的文化和习俗。

“WeWork全球(的空间)每年都翻一倍以上,WeWork中国在过去这几十个月走得更快,三四倍于全球的速度。这体现出对于中国我们当时判断是对的。”赵令欢说。

竞速

在中国,WeWork的速度在2018年充分体现。

2016年,WeWork在上海和香港分别开设2家店;2017年,WeWork在上海、北京合计开业7家店。根据公开资料,2018年4月13日,WeWork合并裸心社,彼时,裸心社在全球运营了24个办公空间。第25、26个新空间即将投入运营,此外还有24家在布局之中。

WeWork对裸心社的合并没有宣布交易价格,Adam Neumann接受财新采访时表示,本次合并主要以股权形式进行,WeWork希望借此留住裸心社的核心员工。彭博社援引消息人士称,此次WeWork拿出4亿美元收购裸心社。

根据WeWork方面最新数据,入华至今26个月,结合裸心社在营空间,WeWork在北京、上海、香港、深圳、成都5座城市,拥有52处办公地点。赵令欢接受本刊采访时表示,预计2018年底,中国WeWork将运营80处办公地点,实现会员数40000名。

“我们这个月(指9月)会开8家,而且这个速度会越来越高。”艾铁成说。他将中国WeWork的速度归结于本地团队和know-how(解决方案),“不止是速度快,更多是背后的效率”。

WeWork在中国迅速扩张。摄影:吴育琛

快速扩张的基础是构建标准化流程。一位联合办公创业者对此深有感触,“你很难说它(指WeWork)有多领先,(但)它有一个点在于,全世界能有这么多的空间同时装修,还能把标准化的东西做得这么好。这是非常难的。”

打造一家WeWork的流程是:第一步,地产部选址;第二步,建造和设计部将结合BIM(建筑信息模型),对空间进行建模、设计、采购、施工直到营业;第三步,招揽客户,营业运营。

一旦拿下一栋楼,中国WeWork产品开发副总裁余昇鸿带领的设计和开发管理部门就要上场了。

余昇鸿告诉本刊,基于BIM 3D,WeWork的桌子、凳子、灯等都有模块化设计,设计师在设计时“就像(玩)乐高一样,2D、3D一起设计”。基于BIM,WeWork不再需要估价师根据平面图纸计算造价。建模的同时,涉及模块价格的数据会自动生成。快速扩张伴随着设施激增,这样做的好处是,基于全球供应链,理论上能使WeWork拥有更好的价格谈判筹码。例如,2016年,WeWork刚到中国,一年开了4个办公空间,大概只需要5000个沙发,但现在,一年的沙发量可能达到几万、几十万。

WeWork在2015年收购了打造BIM的团队Case,在2017年收购了Fieldlens。前者能对建筑物扫描、以3D形式显示,以便更好地了解项目所需时间和成本。Fieldlens则为建筑物施工中的利益相关者提供了一个交流平台——允许项目经理、工头、建筑师、业主和运营人员等通过手机实时查看、参与管理建筑工地,记录对话并跟踪和分配问题。

此外,WeWork亦将科技运用于空间运营,例如使用入住率感应器收集数据,影响设计师对空间设计的迭代。余昇鸿表示,来中国以后,大家也看到如二维码、蓝牙开锁之类的科技可以被应用,“我们在学习的过程中”。不过一位国内联合办公高层向本刊表示,WeWork没有在智能产品上投入足够多资源和精力,到现在为止还是门禁刷卡的方式,会议室没有预定体系,“你做管理平台很容易,你做管理界面很容易,但你在上游管理所有资源,以及在下游让用户用得便捷,是不容易的”。

一位体验过WeWork的用户告诉该高层,自己不喜欢WeWork的原因是,“如果有人在会议室占着,我把他叫出会议室是非常难的。没有一个很显形的标志,能告诉我会议何时结束”。

与中国学徒面对面

根据WeWork方面数据,目前其全球共拥有超过26.8万名会员,已在全球23个国家、77个城市拥有287家办公地点,拥有1400家大企业会员(公司在全球至少有1000名员工),约占WeWork会员总数的25%。

对于中国联合办公创业者,WeWork是行业鼻祖,但彼此之间的交锋也在发生。

2017年9月12日,WeWork在纽约向优客工场提起诉讼,称优客工场英文名URWORK与WEWORK的商标类似,会对消费者造成误导。同年12月,浙江乌镇世界互联网大会期间,Adam Neumann、WeWork联合创始人Michael Gross到访位于上海的优客工场。随后12月底,优客工场更名为ucommune。

今年8月,36氪援引《2018中国联合办公行业监测报告》称,氪空间自营面积27.3万平方米,在行业中排名第一,其次是中国WeWork(25.6万平方米)和SOHO 3Q(18万平方米)。一位联合办公创始人认为,氪空间打法很清晰,它就是在学WeWork,租高端写字楼,通过设计改造提升坪效,再对外出租,风格调性上也学WeWork,“投资人也是比较容易认可的”。

但从生存状况来看,行业整体面临不小压力。

受政府补贴红利耗尽、资本市场影响,国内联合办公自2017年掀起合并潮。优客工场是最敏捷的并购者之一,先后合并洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社。据好租研究统计,2017~2018年,联合办公行业至少已发生8次企业收并购和品牌合并。

上述联合办公创业者表示,价格战是常规,今年比去年激烈,“谁在猛开空间,这些人就会打价格战”。

8月10日,WeWork发布上半年业绩报告。报告显示,2017年,WeWork营收8.86亿美元,亏损达9.33亿美元,2018年上半年,营收7.64亿美元,亏损7.23亿美元,去年同期亏损1.54亿美元。报告还披露,软银以可转换债券形式再向该公司投资了10亿美元。根据协议,软银在WeWork完成下一次股权融资或公司IPO上市时,可将这些债券转换为公司股票。

除了办公空间,在中国,WeWork于2017年8月、2018年6月先后启动Powered by We(大企业定制计划)和Welabs(孵化器)。通过这种服务项目,WeWork试图将自己打造成面向企业的房地产服务公司,从而在盈利上有更好表现。目前,渣打银行、弘毅投资位于深圳前海的全球PE中心大楼与冯氏集团采纳了Powered by We。

事实上,Adam Neumann的雄心壮志已经超越了办公空间,扩展到居住(WeLive)、健身(WeGym)、教育(WeLearn)和托儿所(WeGrow)。艾铁成表示,扩张是WeWork进入中国的第一步,对于其他业务“慢慢地在看机会”。


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